北京法院涉房屋买卖典型案例及裁判观点(七)
2018/11/7 17:30:48 点击率[90] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文摘要】本文系对北京法院近年涉及房屋买卖合同纠纷以及房产登记相关纠纷典型案例的整理和归纳,集中展现北京法院的主流裁判观点,为当事人和法律实务工作者提供指引。
    【中文关键字】房屋买卖合同;合同无效;过户登记;网签
    【全文】

      61、正常病亡及无关联的坠亡是否属于“凶宅”的情形?

      案例: 2015年8月6日,宋某与刘某签订《房屋买卖合同》,约定宋某购买位于上海市某房屋,总价款343万元。后,宋某得知该房屋内曾发生过刘某配偶病亡、楼上曾有居民跳楼坠亡事件。宋某认为刘某隐瞒前述情况构成欺诈,向法院起诉要求撤销已签订的《房屋买卖合同》。

      人民法院经审理认为,首先,从社会生活一般常识和常理推断,通常而言,“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。就本案而言,虽刘某家人在系争房屋内病亡,但正如刘某所言,生老病死系自然规律,家人在自家房屋内病亡亦属正常;此外,虽此后又有楼上他人坠亡于系争房屋之外一事,但坠亡行为和结果均未发生在系争房屋内,坠亡事件与系争房屋亦无直接关系。由此,宋某以上述两起事件先后发生即认定系争房屋为“凶宅”,过于苛刻,与常理不符。第二,宋某主张的两起死亡事件相关情形并非系争房屋关键交易信息,刘某并无主动向买受人进行披露的特定义务。在买受人未就相关情形进行主动询问前提下,刘某不主动披露,合法合情合理,并无不妥。因此法院最终判决驳回宋某的诉讼请求。

      规定:《中华人民共和国合同法》第54条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

      提示:从社会生活一般常识和常理推断,通常而言,“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。

      62、购房合同有效,但无权处分未经追认,买受人能否占有房屋?

      案例: 2007年,郭某父母死亡。2010年,郭某父名下承租公房因拆迁,郭某与郭某姐与开发公司签订回迁安置协议。2012年,郭某姐将约定归郭某所有的安置房通过中介售予赵某并收取房款,该合同后被法院生效判决确认有效。2015年,另一生效判决确认诉争安置房归郭某所有,郭某据此办理了过户手续。因赵某拒绝腾房,郭某将其诉至法院,要求返还房屋。

      人民法院经审理认为,根据《物权法》第34条的规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物,故权利人行使返还原物请求权前提之一即占有人为无权占有。赵某签订份房屋买卖合同之时,郭某姐对该房屋相关利益享有的是共有人权利,其签订房屋买卖合同应经其他共同共有人同意,否则构成无权处分,虽该合同已经生效判决认定为有效,但无权处分行为效力待定,即郭某姐尚不具备转移占有的处分权,其转移占有于赵某行为效力待定。在郭某取得房屋所有权证并经法院生效判决确认其所有权后,郭某姐无权处分行为并未事后取得处分权亦未经其他共有人追认,赵某从郭某姐处继受取得对该房屋占有,不具备占有权源,其占有系无权占有。法院最终判决赵某将案涉房屋腾退并交付郭某,腾退房屋时不得损坏房屋及附属设施。

      规定:《中华人民共和国物权法》第34条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

      提示:房屋共有权人未经其他共有权人同意处分房屋,合同虽经生效判决确认有效,但无权处分行为未经追认的,买受人构成无权占有,房屋所有权人有权要求其腾退房屋。

      63、卖方违约导致解约,买受人应否赔偿占有房屋期间使用费?

      案例: 2013年,黄某房屋作价169万元售予陆某并交付。2015年,陆某要求过户遭拒,遂诉至法院要求解除合同,并返还房款及利息,同时赔偿房屋增值损失54万元。黄某反诉陆某支付占有房屋期间的使用费。

      人民法院经审理认为,案涉房屋买卖合同系以房屋所有权转移为核心给付义务的一时性合同,履行行为不具有持续性。故此类合同解除具有溯及力,即导致合同关系自始消灭,已完成的履行行为均丧失合同依据。故在合同解除前提下,双方当事人就已交付房屋及支付房款应互相返还。关于陆某已占有房屋期间,黄某对陆某享有不当得利返还请求权,而陆某对黄某享有履行利益损失赔偿请求权。根据损益相抵原则,二者互相抵销,故对黄某主张房屋使用费请求不予支持。陆某主张的房屋增值差价系根据合同约定计算的交易价值可得利益,而房屋占有利益系标的物使用价值可得利益。二者均属可得利益损失,但并不等同,亦未互相涵盖,故陆某主张房屋差价损失并不导致其占有可得利益损失赔偿请求权消灭。法院最终判决系争房屋买卖合同解除;陆某返还房屋,黄某返还已付房款,并按收款日期分段支付利息;黄某向陆某赔偿房屋差价损失54万元。

      规定:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条:买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。

      提示:因卖方违约导致房屋买卖合同解除,买受人占有房屋期间产生不当得利,根据损益相抵原则,二者互相抵销,即出卖人无权向买受人主张房屋使用费。

      64、面积符合约定,但得房率缩水怎么办?

      案例: 2012年,朱某与开发公司签订商品房买卖合同,约定所购房屋建筑面积90.81平方米,其中套内建筑面积78.38平方米,并约定以建筑面积作为计价方式。2013年,该房交付时实测91.51平方米,其中套内建筑面积69.72平方米。2014年,朱某以得房率不符合开发公司宣传推广时所称“80%”为由将其诉至法院,要求开发公司赔偿损失11万元。

      人民法院经审理认为,案涉商品房买卖合同中虽未对“得房率”概念直接作出约定,但从合同条款相关数据完全可计算出所购买房屋套内建筑面积、公摊面积与建筑面积之间的比例,而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例亦即通常所讲的“得房率”。本案中,开发公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定标准,双方亦据此进行了房屋价款结算,但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例确实存在较大差距,即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行过程中,虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异,但仍应在合理范围内,而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积变化同样亦应具有合理性。根据日常生活经验,普通购房者,特别是中小户型购房者对房屋“得房率”这项指标确实较为重视,并在一定程度上会影响购房者意愿。这一点从开发公司在销售中以“得房率”高作为该楼盘的一项优势进行宣传亦可得到印证。现由于开发公司向朱某所交付房屋套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少,超出了合理范围,故开发公司行为已构成违约。对于损失的计算标准,考虑本案合同性质、实际履行情况及开发公司过错程度等因素,以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数,参考合同约定单价,酌情确定开发公司赔偿朱某损失2.9万余元。

      规定:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

      提示:出卖人交付房屋套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少,超出了合理范围的,应认定构成违约。

      65、买受人所购非“满五唯一”房,能否撤销合同?

      案例: 2013年,任某通过中介公司购买吴某二手房,约定税费由任某负担。任某交完5万元定金后,发现该房并非中介公司所称系吴某“已满5年且唯一住房”,按国家政策调控需缴纳个人转让住房所得20%税款,任某遂以重大误解为由诉请撤销合同、返还定金。

      人民法院经审理认为,行为人因对行为性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为后果与自己意思相悖,并造成较大损失的,可认定为重大误解。根据已查事实,吴某在与任某签订房屋买卖合同前,虽已向中介公司表明其名下有两套住房,但两者均未将该情况告知任某,且中介公司出示的房地产经纪服务事项告知书明确写明涉案房屋为吴某名下已满5年且唯一住房,致使任某认为可免征20%差额税款。现因涉案房屋并非出卖人唯一住房,按国家政策调控需缴纳个人转让住房所得20%税款,而合同约定税费由任某负担,客观上对当事人在房屋交易中的权利、义务产生了一定影响。由此,应认定任某与吴某所签房屋买卖合同存在民法规定的重大误解情形,应予撤销。合同撤销后,吴某应将定金返还给任某。但据法律规定,被撤销合同自始没有法律约束力,故对任某要求吴某按合同约定给付违约金请求,法院不予支持。法院最终判决撤销房屋买卖合同,吴某返还任某定金5万元。

      规定:《中华人民共和国合同法》第54条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

      提示:非系买受人原因,导致其所购二手房并非已满5年且唯一住房,由此增加差额税款的,应认定构成重大误解,可予撤销。

      66、借名买房要求过户,是否一定要具备过户的现实条件?

      案例: 2003年,徐某以朱某名义购买经济适用房并签订借名购房协议、实际支付全款、装修后入住。2013年,仍不符合本市“限购”政策的徐某将朱某诉至法院,要求办理过户手续。

      人民法院经审理认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实或反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,徐某与朱某之间构成借名登记购房法律关系。借名人依借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不仅要证明双方之间存在合法、有效的借名登记购房协议,还需证明具备房屋产权转移登记的现实条件。本案中,徐某要求朱某办理涉案房屋产权转移过户登记,前提是与朱某存在合法、有效的借名买房合同关系。由于徐某无本市户口,亦不在本市缴纳社会保险,故即使双方之间借名购房约定有效,依本市“限购”政策,亦无法为其办理房屋过户手续。判决驳回徐某诉请。

      规定:《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

      提示:借名人依借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不仅要证明双方之间存在合法、有效的借名登记购房协议,还需证明具备房屋产权转移登记的现实条件。

      67、因质量问题迟延入住,能否主张逾期交房违约金?

      案例: 2010年,樊某与开发公司签订商品房预售合同,约定房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收导致迟延交付的,应支付逾期交房违约金,同时约定了开发公司应按住宅质量保证书承担相应保修责任。2011年,房屋竣工验收后,开发公司通知樊某收房,樊某以房屋淋浴间、卫生间墙壁空鼓为由拒绝收房,并在事后诉请开发公司支付逾期交房违约金10万余元及大理石色差损失5万元。

      人民法院经审理认为,案涉房屋已于预售合同约定交付时间之前具备了约定的交付条件,开发公司提交了合同约定的相应审批文件,樊某签收了开发公司寄出的交付使用通知书。据此应认定开发公司已履行通知交付义务,且合同中出卖人的质量保修义务与逾期交房违约责任有所区别。本案中,案涉房屋淋浴间、卫生间墙壁空鼓、大理石更换并非房屋主体质量问题,尚不足以对樊某正常居住、使用房屋造成严重影响,樊某有权就此问题主张开发公司进行修复,承担相应质量保修责任。大理石作为天然石材会或多或少存在色差,且双方已有石材可能存在色差的备注。此后,案涉房屋经更换的大理石确实存在色差,但樊某并无充分证据证明更换全部卫生间、淋浴间大理石之必要性。综合考虑案件事实,法院最终判决开发公司赔偿樊某大理石色差损失1万元。

      规定:《中华人民共和国合同法》第114条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

      提示:逾期交房违约金系针对未依约定承诺时间完成工程主体结构、达到工程质量标准、取得验收竣工或分户质量合格的相关房屋基本质量、基础结构情形,而因其他质量问题,已约定出卖人承担相应保修责任的,因后者导致买受人迟延入住,买受人主张逾期交房违约金的,法院不予支持。

      68、购房合同解除,卖方未退款,买受人能否继续占有房屋?

      案例: 2005年,生效判决判令王某与开发公司所签购房合同解除,双方返还。2007年,周某购买该房并办理产权证。2012年,周某诉请王某腾房。此前,周某代理人王某表示,愿意代开发公司履行给付购房款义务,并将判决款项交至执行法院。

      人民法院经审理认为,无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物。从既判力相对性角度而言,生效判决只约束当事人和特定诉讼承继人,对于单纯的裁判标的物受让人不产生实体权利义务拘束力。但从生效判决执行力角度分析,生效判决的有效执行是司法权威的保障,除非由于善意取得等实体法律规则作用导致生效裁判失去执行基础,否则受让裁判标的物的物权人不得以妨碍生效裁判执行方式主张权利。生效判决解除了王某与开发公司之间的房屋买卖合同关系,其对涉案房屋既不享有所有权,亦无基于买卖合同关系的合同债权,王某负有腾退涉案房屋义务,但王某履行腾房义务需与开发公司对生效判决履行同时进行。现无证据表明开发公司已自动向王某履行生效判决,而王某既未收到判决的执行款,亦未收到关于腾退涉案房屋具体时间的通知,虽周某委托代理人王某向执行法院汇入退王某两套房款,但相关款项是否构成足额履行,有待于判决执行结果,且涉及开发公司利益,不宜在本案中予以确定,在此情况下,法院难以确定王某应履行腾房义务的到期日,继而难以认定王某已对涉案房屋构成无权占有。周某虽系涉案房屋登记产权人,但其要求王某腾退涉案房屋尚不具备条件,法院难以支持其相关诉讼请求,故最终判决驳回周某的诉讼请求。

      规定:《中华人民共和国物权法》第34条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

      提示:购房合同解除后,在出卖方未履行返还购房款义务情况下,买受人不返还房屋的抗辩权可向购买该房屋的新的产权人行使。

    【作者简介】

    梁伟森,北京市诺恒律师事务所律师。

    【参考文献】

    {1}(2017)京01民终8935号。

    {2}(2016)沪01民终3250号。

    {3}(2013)丰民初字第10504号。

    {4}(2013)一中民终字第8594号。

    {5}(2012)二中民终字第17435号。

    {6}(2015)三中民终字第12943号。



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